Was ist meine Immobilie wert - ©Inside Creative House

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Was ist Ihre Immobilie wert?

Die Wertermittlung einer Immobilie ist nicht nur beim Verkauf wichtig. Bei allen Änderungen des Besitzverhältnisses (Verkauf, Teilung, Scheidung, Vormundschaft) ist eine realistische Immobilienbewertung unerlässlich. Es fließen viele Parameter und Eigenschaften ein. Da sind Lage und infrastrukturelle Anbindung, die Grundstücksgröße und Wohnfläche, das Alter und der Modernisierungsstand, das soziale Umfeld und die Nutzungsmöglichkeiten.

Wer beabsichtigt, eine Immobilie zu verkaufen, möchte selbstverständlich einen hohen Immobilienpreis erzielen. Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf entscheidend ist aber eine realistische Wertvorstellung. Wer den Immobilienpreis zu hoch ansetzt, wird seine Immobilie nicht verkaufen, wer ihn zu niedrig ansetzt, verschenkt Geld.

Käufer wie Verkäufer von Immobilien sollten unbedingt einen Sachverständigen zur Immobilienbewertung heranziehen; denn für eine Wertermittlung sind Sachkenntnisse aus verschiedensten Disziplinen (Betriebswirtschaft, Recht, Bautechnik) erforderlich. Für die Immobilienbewertung berechnet ein Experte den Verkehrswert einer Immobilie, hierfür gibt es vom Gesetzgeber drei mögliche Bewertungsverfahren, das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Woran erkenne ich eine professionelle Immobilienbewertung?

Seit geraumer Zeit wird von jeder Seite mit: „Wir bewerten Ihre Immobilie“ geworben. Doch Vorsicht! Bewertung ist nicht gleich Bewertung. Im Folgenden gibt Ihnen dieser Ratgeber einige Hilfestellungen, die Spreu vom Weizen zu trennen.

In der Regel haben professionelle Immobilienbewerter eine fundierte Ausbildung oder Weiterbildung. Sie sind geprüfte Immobilienbewerter, zertifizierte Sachverständige oder studierte Bauingenieure. Gerade Profis können die Bauschäden, Baumängel und natürlich auch die Besonderheiten einer Immobilie in kurzer Zeit erkennen und richtig einwerten.

Bewertung aus Verkaufsportalen

Immer häufiger findet man Immobilienbewertungen vor, die aus Internetverkaufsportalen erstellt wurden.

Doch möchte man eine professionelle Immobilienbewertung, ist diese Art der Bewertung eher ungeeignet, da ein Großteil der Datenmenge aus beworbenen Angebotspreisen bestehen, die auf den Internetportalen erfasst wurden.

In der Regel werden die im Internet beworben Immobilien jedoch unter dem gewünschten Angebotspreis verkauft. So kann der Ihnen ermittelte Wert bei dieser Form nur als eine Art grobe Schätzung gesehen werden, da weder die individuelle Lage noch die Besonderheiten des Objektes erfasst sind.

Immobilienbewertung versus Marktpreiseinwertung

Achten Sie auf die Art, wie Ihre Immobilie eingewertet werden soll. Einige Bewerter sprechen von einer Marktpreiseinwertung. Diese zieltn nur auf den derzeitigen möglichen zu erzielbaren Verkaufspreis ab und stützt sich in der Regel nur auf Informationen, die dem Verkauf
dienlich sind.

Bei einer professionellen Immobilienbewertung hingegen wird auf anerkannte Verfahren zurückgegriffen, für die es Normen und gesetzliche Grundlagen gibt. Die derzeit in Deutschland normierten Verfahren sind: Das Sachwertverfahren für eigen genutzte Immobilien, das Ertragswertverfahren für vermietete Immobilien und als stützendes Verfahren das Vergleichswertverfahren, dass ebenfalls bei
Grundstücken eingesetzt wird. Bei diesen drei normierten Verfahren werden auch die individuellen objektspezifischen Daten und Umstände berücksichtigt.

Der feine Unterschied

Jede Immobilie ist einzigartig. Keine Immobilie gleicht der anderen um 100%. Deshalb ist auch eine über den Daumen gepeilte Bewertung so richtig, wie sie falsch ist. Es ist also unumgänglich, dass Ihr Immobilienbewerter sich die Zeit für eine ausgiebige Begehung des Objektes nimmt, sich auch einen Einblick in die vorhandenen Unterlagen verschafft und zudem umfassende Prüfungen, wie zum Beispiel Einsicht in das Baulastenverzeichnis oder Altlastenkataster, sowie die tatsächliche bauliche Zulässigkeit durchführt. Nur so wird eine optimale Bewertung Ihrer Immobilie erst möglich.

Immobilienbewertung ist Vertrauen sowie Fachlichkeit

In den meisten Fällen wird eine Immobilienbewertung für folgende Zwecke benötigt: Verkauf der Immobilie, Wertfeststellung oder Teilung von Vermögenswerten, im Rahmen einer Scheidung oder für das Thema Erben und Schenken. Somit ist es wichtig, dass Sie dem ermittelten Wert vertrauen können und dieser auch einem Drittvergleich Stand hält.

INSIDER-TIPP: Nutzen Sie ausschließlich professionelle Immobilienbewerter, um kompetente Ansprechpartner zu haben, damit Sie bei der Beauftragung auf der sicheren Seite sind.

Sie haben Fragen oder benötigen Unterstützung? Sprechen Sie uns an. Wir sind an Ihrer Seite und empfehlen Ihnen auch gern einen professionellen Gutachter aus unserem Netzwerk.

Welches Gutachten benötigen Sie?

Käufer wie Verkäufer von Immobilien sollten unbedingt einen Sachverständigen zur Immobilienbewertung heranziehen; denn für eine Wertermittlung sind Sachkenntnisse aus verschiedensten Disziplinen (Betriebswirtschaft, Recht, Bautechnik) erforderlich. Für die Immobilienbewertung berechnet ein Experte den Verkehrswert einer Immobilie, hierfür gibt es vom Gesetzgeber drei mögliche Bewertungsverfahren, das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Immobilienbewertung durch Vergleichswertverfahren

Die Verkehrswertermittlung durch das Vergleichswertverfahren wird bei vergleichbaren Immobilientypen herangezogen und kommt häufig bei Wohngebäuden oder Eigentumswohnungen zur Anwendung. D.h. dass der Wert vergleichbarer Immobilien herangezogen wird, was allerdings voraussetzt, dass eine hinreichende Vergleichbarkeit hinsichtlich Lage, Nutzung, Zuschnitt gegeben ist.

Immobilienbewertung durch Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird besonders dann angewendet, wenn nicht der Immobilienertrag im Vordergrund steht, wie z.B. bei selbstgenutzten Immobilien. Beim Sachwertverfahren werden anhand von Statistiken auf Basis der Bruttogeschossfläche die Normalherstellungskosten der Immobilie berechnet. In die Immobilienbewertung fließen dann außerdem Gestaltung der Außenanlagen, Baunebenkosten, und Wert des Grundstückes in die Wertermittlung ein. Grundlage des Sachwertverfahrens ist also die Ermittlung der Neubaukosten abzüglich des Wertes durch Abnutzung der Immobilie.

Immobilienbewertung durch Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt hauptsächlich bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien in Betracht und zur Anwendung. Insbesondere Investoren werden eine Immobilie nach ihrem Ertragswert beurteilen, wo es also bei einer Immobilie um nachhaltige Erträge geht. Entscheidender Faktor des Ertragswertes ist die Jahresrohmiete. Hier ist der Liegenschaftszinssatz ein bedeutender Faktor, der vereinfacht das Verhältnis von Jahresreinertrag zu Kaufpreis darstellt.

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14.08.2023

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